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房地產行業新舊動能轉換時期，頭部房企各有看點，打通REITs則是走向全能王者的重要一環。以綜合開發運營見長的招商蛇口(001979.SZ)，近年展現出從產品力、服務力到運營力的系統性的升級，在REITs賽道上更可謂“遙遙領先”。

在公募REITs領域，招商蛇口及蛇口產園REIT素來秉承勇立潮頭的理念，創下多次第一個吃螃蟹的標桿。

早在2021年6月，蛇口產園REIT就作為首批公募REITs項目之一在深交所上市，拉開了中國基礎設施公募REITs的大幕；2023年6月16日，它再次成為首批完成擴募的REITs之一，將招商局光明科技園內的科技企業加速器二期項目裝入囊中。彼時的擴募，不僅標志著“首發+擴募”雙輪驅動格局的落地，也為蛇口產園REIT后續的規模擴張埋下了伏筆。

(資料圖片)

如今，三年后，這個先行者又要創造一個新的紀錄。

2025年4月17日，招商蛇口發布第二次擴募并新購入不動產項目的提示性公告，蛇口產園REIT正式啟動二次擴募。如今時隔一年，招商蛇口于2026年4月29日晚再次披露《關于開展博時蛇口產園REIT第二次擴募并新購入不動產項目的公告》。根據該公告，目前該二次擴募事項已通過董事會決議。

據此判斷，蛇口產園REIT二次擴募或已基本完成發改委階段審核工作，預計近期即可正式申報，若順利落地，它將成為國內市場首單完成兩次擴募的REITs，這在行業發展進程中，是有一個屬于招商蛇口及蛇口產園REIT的里程碑事件。

產業園區的首個“混包”擴募

更值得關注的是，這次裝入的資產成色。

根據方案，本次擬購入的基礎設施項目共兩個，一為光明項目(二期擴募)，二為南油項目。

光明項目(二期擴募)由招商蛇口全資子公司深圳市招明物業租賃有限公司持有，位于深圳市光明新區鳳凰辦事處高新園區25號路以南的招商局光明科技園B地塊，具體包括B1B2棟、B5棟、B6棟、B7棟、B8棟。其中，B1B2棟、B5、B6棟為研發類，B7、B8棟為配套宿舍，業態組合頗為成熟。如果對蛇口產園REIT比較熟悉，不難發現光明項目(二次擴募)資產與首次擴募資產的地理位置關系是相當緊密的——兩者同處于招商局光明科技園范圍內，首次擴募的“光明加速器二期項目”亦坐落于此。也就是說，這次裝入的光明項目(二期擴募)，與首次擴募裝入的資產實際上位于同一園區，二次擴募則在資產層面擴展了更多樓棟，形成了園區的連環裝。從2021年首發、2023年首次擴募的募集資金投入光明科技園、到如今接近二次擴募推出，這也標志著招商蛇口“投，融，建，管，退”的全生命周期發展模式得以進一步深化。

如果說這種同一區域的縱深布局代表著蛇口產園REIT的持續深耕，那么南油項目，則代表著資產端的橫向拓展。

南油項目由招商蛇口全資子公司深圳市南油(集團)有限公司持有，位于深圳市南山區媽灣大道前海易港中心，以及南山街道前海媽灣片區十八開發單元前海易保園區的W6、W7倉庫及輔助樓。

這個位置，在前海媽灣片區，與蛇口產園REIT此前持有的蛇口網谷、光明科技園形成了一張橫跨深圳“東-中-西”的資產版圖。這二者共同構成了蛇口產園REIT本次擴募的關鍵亮點之一——它將成為市場首單“混包資產”擴募的REITs，即產業園+倉儲物流兩類資產打包入池。

資產的注入，兼顧了規模和業態雙重層面的提升，對基金資產組合的分散化無疑有所助益，也能為產品在現金流、收益率方面帶來更高穩定性。

下行階段，蛇口產園REIT答卷可圈可點

把視野拉回到蛇口產園REIT本身的運營表現，在產業園REIT板塊整體萎靡的階段，蛇口產園REIT交出的答卷同樣可圈可點。

根據《博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金2026年第1季度報告》，2026年一季度，蛇口產園REIT實現收入4105.84萬元，凈利潤998.19萬元，經營活動產生的現金流量凈額3400.75萬元。更值得關注的是其出租率表現——報告期末出租率85.15%、報告期平均出租率85.40%，在非廠房類產業園區REITs中，該出租率表現位列第一。

回看蛇口產園REIT的發展路線，從首發募資，到2023年擴募裝入光明加速器二期，再到如今二次擴募同時打包產業園和倉儲物流資產——每一步都顯得頗有章法。在先發優勢這個優勢標簽之外，蛇口產園REIT正用真實的運營數據、逐步擴張的資產版圖，證明著產業園區REITs持續擴容的可行性與可持續性。

此外，2026年4月16日，招商蛇口披露了《關于籌劃招商基金招商蛇口租賃住房REIT新購入基礎設施項目的提示性公告》，其旗下的蛇口租賃住房REIT也即將啟動擴募并新購入招商桃花園六期的8棟公共租賃住房。

正如招商蛇口年報所述戰略，在行業凜冬，招商蛇口正適時穩步推進REITs擴募，構建“開發－運營－資本化－再投資”的良性循環，開拓新業務增長曲線。無論是蛇口產園REIT二次擴募作為又一個市場首單的亮相，還是租賃住房REIT的全新擴募，招商蛇口“投、融、建、管、退”全生命周期發展模式表現值得期待。

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