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當下，面對深度調整的房地產市場，行業正遭遇融資受限、盈利空間收窄等多重壓力，越來越多的上市公司從“重資產開發”轉向“輕資產運營”。10月15日晚間，南國置業股份有限公司（*ST南置，002305.SZ）就深交所關于公司重大資產出售暨關聯交易事項下發的監管問詢函，發布回復公告。公司針對重大資產出售的必要性、持續經營能力、未來發展規劃等在內的多項問詢逐一詳細回復，多維度回應監管及市場關注，加快推動公司向綜合性城市運營服務商的戰略轉型。

戰略性剝離：輕裝上陣是必要選擇

近年來，我國城鎮化從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，以南國置業為代表的一批上市公司處于持續虧損狀態，企業轉型升級迫在眉睫。

(資料圖)

根據公告，南國置業將全面剝離處于持續虧損狀態的房地產開發業務，之后全面聚焦商業運營、產業運營等城市運營輕資產業務。從此次回復公告內容看，剝離的資產多為高負債、高周期性項目，全部轉讓至控股股東中國電建地產下屬子公司，從而緩解上市公司債務壓力，優化資產負債結構。

可以明顯看出，此舉不僅僅是“保殼”層面的應急措施，而是上市公司主動調整發展方向，構建可持續商業模式的關鍵一步。商業運營、產業運營等輕資產業務，不僅具備更強的穩定性與可復制性，也更容易獲得資本市場認可。

事實上，南國置業并非首個做出類似選擇的房地產上市平臺。此前，招商蛇口、華遠地產以及格力地產等央國企房企紛紛轉型。

其中，招商蛇口推進“運營+投資”雙輪驅動以降低重資產比重，華遠地產則剝離核心地產資產聚焦專業化運營，格力地產更是同步進行剝離和置入，將主業切換為免稅經營。

這些案例顯示，在市場風險偏好下降和政策導向趨嚴的多重因素下，“重資產模式”正面臨生存壓力，而輕資產模式具備更強的適應能力和估值彈性。

價值重估：南國置業未來發展優勢顯著

完成本次資產出售后，南國置業將成為一家輕資產運營平臺，公司未來發展前景主要基于以下兩大核心優勢：

其一，控股股東的持續賦能與協同效應。作為中國電建地產旗下唯一的商業物業運營管理平臺，南國置業在未來發展中將繼續獲得控股股東的強力支持。中國電建地產體系內仍持有相當規模的商業、產業、長租公寓等各類存量資產，這為南國置業提供了首選的、可依賴的內需市場，是其業務穩定發展的“壓艙石”。

其二，多年深耕積累的專業能力與品牌價值。經過多年在商業地產領域的精耕細作，南國置業已建立起一套成熟的“大運營體系”（商業運營板塊，公司保留資產運營項目21個，運營面積約123萬平方米；產業運營板塊，保留6個資產運營項目，運營面積約13萬平方米；長租公寓板塊，保留9個資產運營項目，運營面積約13萬平方米），在項目定位、招商推廣、精細化運營等方面形成了核心能力。公司通過固化產品線、標準化業務流程，已具備了較強的業務復制和輸出能力。以華中小龜山金融文化公園項目為例，公司順應城市發展戰略，圍繞城市定位，聯合湖北電建一公司及長創基金對其進行更新改造，歷時3年，將舊工業廠區進化為新型金融生態園區，成為全省城市更新改造的新名片。

根據此次回復公告，針對未來發展規劃，南國置業致力于成為覆蓋商業、產業、長租公寓等多領域的綜合性城市運營服務商。

從資本市場的反饋來看，剝離后聚焦輕資產業務的企業大多獲得了估值修復。此類公司的核心優勢包括低杠桿、抗周期、現金流穩定等，主要依靠輸出品牌、管理體系和專業服務獲取收入，資本開支相對較小，有利于企業穿越行業周期，實現更高質量、更可持續的發展。以招商積余、南都物業等物管公司為例，其市盈率在A股市場普遍顯著高于傳統地產開發企業。

多位業內資深分析師指出，南國置業完成重大資產剝離并聚焦輕資產業務后，同樣有望復制上述公司實現價值重估的路徑。

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