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2026博鰲產業科技大會·現場快訊：8月12日下午，2026博鰲產業科技大會繼續在海南召開，在“進階之路”討論環節中，東久新宜首席投資官陳名在回應如何將AI產生的價值放入資本市場循環時表示，從REITs估值角度看，評估機構評估資產的維度非常透明，租金、物業管理成本與資本化率等環節，都應有AI附加值的體現。

他表示，近年租金市場變動劇烈，部分物流租金近乎腰斬。而AI賦能的產業園，尤其是已形成產業閉環的AI產業園，因AI企業付租、承租能力更強，產業成型后黏性更高，在估值上應該給與相應的考量。就估值模型中的市場租金而言，具有明顯租賃粘性和租金溢價的AI產業聚集的產業園，不應直接套用普通產業園的市場租金。他舉例，2021至2022年期間生物醫藥產業園火熱，有環評能用于生物醫藥研發生產的產業園與無環評的普通研發樓租金相差約30%，這部分溢價直接體現在項目的估值當中。

費用方面，他認為AI賦能的園區管理模式能不同程度降低物業管理成本，廠房物業利潤較薄，辦公產業園受益更多，高樓層物業運用AI場景后，人員等管理成本有望大幅下降，同樣可反映在估值模型中。資本化率方面，隨著無風險利率的逐步降低，資本化率及后續折現率預期都降降低，并有利于資產裝入REITs的估值。

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